Как алгоритмы Динамического ценообразования Profitbase увеличили доход девелопера до 7% в месяц и переехали из облака в цифровой контур застройщика.

   

 

Один из самых крупных девелоперов России

ГК ТОЧНО (2-е место в ТОП застройщиков Краснодарского края, 9-е место в ТОП девелоперов РФ) больше десяти лет развивает инфраструктуру Юга России.

Кроме десяти уже построенных ЖК девелопер возводит микрорайоны и социальную инфраструктуру, от школ и поликлиник до храмов и парков.

  

 

Общая площадь реализованных и обслуживаемых объектов ГК «Точно» — более 1 млн кв. м.

 

Миллион есть, еще полтора — на подходе

ГК ТОЧНО возводит еще полтора миллиона квадратных метров в пяти городах Краснодарского края и Республики Крым.

И новая задача возникла закономерно: старые методы работы с ценами попросту перестали поспевать за темпами роста.

 

 

«Объемы строительства колоссальные, сейчас идет работа над большими проектами. Например, ЖК Родные просторы (на фото ниже — Ред.) — это 29 домов. Старыми инструментами мы бы не смогли в моменте регулировать ценообразование», — говорит аналитик ГК ТОЧНО Инна Терещенко (на фото).

Инна принимает участие в ценообразовании всех объектов Группы и контролирует коммерческий блок компании.

 

 

До миллиона еще можно было работать по-старому

Чтобы принять решение о регулировании цен, Инне приходилось выгружать сделки из CRM, создавать сводные таблицы в Excel и накладывать их на нераспроданные лоты шахматки.

И, прежде чем утвердить новые цены, аналитику нужно было доказывать, почему на два одинаковых по характеристикам лота следует поднимать цены на разные коэффициенты. Согласование итоговых цен на один ЖК могло занимать до 5 часов.

  

 

Также образовался дефицит сотрудников, которые бы отслеживали продажи в моменте и управляли ценообразованием. В ГК ТОЧНО поняли, что теряют ликвидные площади и начали искать автоматизированное решение.

«Руководство пришло к выводу о том, что сотрудник физически может не успеть обработать большой объем продаж, чтобы оперативно принять решение о ценообразовании лотов — здесь компания теряет деньги», — рассказала Инна Терещенко.

 

Что могло закрыть потребности роста

Девелопер искал решение, которое бы справилось с ценообразованием на миллионы строящихся метров.

Предполагаемая система должна была:

• обоснованно сообщать о показателях, нуждающихся в корректировке;

• сделать цепочку согласования изменения цен более оперативной;

• работать на серверах ГК ТОЧНО, а не в «облаке».

 

Решение оказалось рядом

Profitbase уже встречался с ГК «Точно» на профильных конференциях для девелоперов.

На них представители IT-компании рассказывали о Динамическом ценообразовании Proftbase.

 

 

Система автоматизирует процесс формирования новых цен на основе данных. Алгоритмы отслеживают вымываемость и простой ассортимента, умеют прогнозировать продажи и сокращать цепочки согласования и публикации цен.

ГК ТОЧНО заинтересовалась системой Profitbase и захотела ее протестировать, но только при условии дальнейшей серверной отгрузки согласно требованиям политики безопасности Группы. Такой подход для IT-компании не новинка. Предложили запустить Динамическое ценообразование пилотным проектом и оценить его эффективность перед отгрузкой.

 

Готовились к запуску пилота

Динамическое ценообразование Profitbase должно было отработать в течение трех месяцев на одном объекте, чтобы доказать руководству ГК ТОЧНО свою пользу.

Перед внедрением в Profitbase хотели получить от клиента бриф, чтобы понять его потребности и предложить подходящий вид сборки системы.

«Бизнес-процессы могут отличаться в разных компаниях, и мы можем подстроить Динамическое ценообразование Profitbase под любые задачи. Преимущество нашей системы — ее адаптивность», — пояснил менеджер продуктов Profitbase Александр Ведерников.

Но в случае с ГК ТОЧНО бриф не потребовался: у клиента были конкретные задачи, которые требовалось решить.

«Руководство понимало, что объемы и масштабы большие — мы растем. Мы купим программу, нам настроят алгоритмы, подключат ЖК. На этом этапе отдаем деньги и потом не теряем средства, а приумножаем доход», — рассказала Инна Терещенко.

 

Три месяца за две недели: как прошел пилотный проект

Проект внедряли в жилом районе Патрики. Сложностей при внедрении проекта не возникло.

 

 

Спустя две недели руководитель IT-службы ГК ТОЧНО сообщил, что компания приняла решение подключать все объекты к Динамическому ценообразованию Profitbase. На вопрос Profitbase, почему клиент решил не дожидаться результатов пилотного проекта, был получен следующий ответ.

«Мы строим качественно и в срок. Соответственно, не можем не влиять на цену, если идет вымывание ликвидных лотов. Регулировать цену здесь и сейчас помогает Profitbase, и ярким примером для нас стал жилой район "Патрики" — первый проект, который мы запустили с Динамическим ценообразованием Profitbase. По мнению руководства ГК ТОЧНО, система показала свою эффективность благодаря информированию о необходимой переоценке», — отметила Инна Терещенко.

Руководство Группы увидело результат сразу после подключения: отклонения от финансовой модели стали минимальны. Руководители отделов продаж стали проводить переоценку в моменте. А Инне больше не приходится накладывать выборки из CRM на продажи и сверяться с квартирограммой, чтобы принять решение о ценообразовании площадей.

«Если раньше нужно было вручную для каждого помещения устанавливать цены, то с Динамическим ценообразованием Profitbase можно автоматически добавить коэффициенты, задать параметры — и все, система сама покажет, что и по какой цене продавать», — делится Инна Терещенко.

Следующим этапом стало внедрение системы в новые и уже существующие проекты.

 

Как удалось подружить Динамическое ценообразование и серверы ГК «Точно»

Условием подключения всех последующих ЖК к Динамическому ценообразованию стало соблюдение политики безопасности ГК ТОЧНО. Система должна работать на серверах клиента. Для Profitbase эта задача выполнима — заключили договор на серверную отгрузку и встроили систему в цифровой контур девелопера.

«Динамическое ценообразование Profitbase — это облачное решение. Мы храним данные на защищенных серверах и имеем все соответствующие сертификаты безопасности. Но если у девелопера есть собственные требования к безопасности, наша система может легко встроиться в его цифровой контур», — уточнил менеджер продуктов Profitbase Александр Ведерников (на фото).

  

    

Подключали проекты поэтапно — как только внедряли систему на один ЖК, сразу переходили к следующему.

«Получить согласие от всех — дело далеко не простое. Было много камней преткновения со стороны служб безопасности и директора по строительству. Тем не менее, коммерческий директор показала всем результат и эффективность работы системы. И это было одно из лучших решений — подключить Динамическое ценообразование Profitbase и настоять на том, чтобы мы работали с ним», — резюмировала Инна Терещенко.

 

Как сейчас ГК ТОЧНО работает с «Динамическим ценообразованием»

«В каждый проект захожу отдельно, открываю прайс-лист и проверяю рекомендации. В основном смотрю рекомендации по финмодели, которую мы заложили в Динамическое ценообразование Profitbase. Дополнительно смотрю рекомендации и по другим алгоритмам. Переоценка происходит в моменте», — поясняет Инна Терещенко.

Модель алгоритма встроилась в бизнес-процессы ЖК. Система обрабатывает данные, подсвечивает триггеры для изменения цен и предоставляет рекомендации клиенту. В ГК ТОЧНО видят эти рекомендации и принимают решение, учитывать ли их.

 

Средняя частота изменений цен ГК ТОЧНО по рекомендациям алгоритма — 4 раза в месяц.

И результат не заставил себя ждать — вымываемость лотов сведена к минимуму. Алгоритмы обращают внимание на затоваренный ассортимент и рекомендует снизить цену, либо запустить акцию, чтобы стимулировать продажи. В случае вымываемости система рекомендует повышать цены согласно финансовой модели.

«С Динамическим ценообразованием Profitbase мы смогли увеличить доход на 5%— 7% в месяц и это — средние показатели. В основном пуле переоценки рекомендации варьировались от 3% до 10%. Какие-то рекомендации исполняли, какие-то не применяли в связи с рядом объективных причин вымываемости, — рассказывает Инна Терещенко и добавляет: — Конечно, были лоты, которые повышали и более чем на 10%, но на сегодня все загруженные в Динамическое ценообразование проекты превышают стоимость финмодели от 10 тыс. руб. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м».

Согласование цен стало проходить оперативней. Теперь окончательное решение на изменение цен остается за руководителем отдела продаж. Инна контролирует реализацию ценообразования согласно рекомендациям алгоритмов. Если где-то происходит отклонение от финансовой модели и руководитель отдела продаж не провел переоценку лотов, Инна дает распоряжение сделать это и контролирует процесс.

На этом Profitbase не оставил ГК ТОЧНО один на один с Динамическим ценообразованием. Сейчас девелопер поддерживает собственное оборудование, а IT-компания — саму программу, в том числе загружает обновления на сервер клиента.

«С появлением Profitbase у меня появилось время заниматься новыми задачами», — с удовлетворением отмечает Инна Терещенко.

   

 

Как отреагировали клиенты на новое ценообразование

«Если говорить о конечном потребителе и его отношении к динамическому ценообразованию, то клиент, конечно, считает, что повышение цен необоснованно и не понимает, почему он платит безумные деньги, — говорит Инна. — Но если грамотно продавать, как делают наши менеджеры ("Мы продаем жизнь, а не квадратные метры"), тогда клиент начинает осмысливать, что у него будет 3 детских сада, 5 школ, 150 высаженных деревьев и другая инфраструктура от салона красоты до муниципальной поликлиники. В итоге клиент понимает, что действительно покупает не место для сна, а условия жизни».

 

Как планируется поддерживать проект

В будущем Profitbase проведет с ГК ТОЧНО индивидуальные доработки: добавит новые алгоритмы, новые триггеры и коэффициенты.

Индивидуальные доработки и модульность Динамического ценообразования — это возможность адаптировать алгоритмы под конкретные задачи и бизнес-процессы клиента.

 

СПРАВКА

Profitbase — цифровая экосистема для девелоперов, которая включает решения для управления продажами, проведением сделки, маркетингом и клиентским сервисом застройщика. Платформа запущена в 2016 году, сегодня решения Profitbase используют более 500 застройщиков в России и СНГ.

  

      

    

   

   

 

 

Другие публикации по теме:

Открытые горизонты девелоперов: как работать с ценообразованием в новых регионах

«Нужно строить цифровые города, а мы бьемся за бюджет на ноутбук»

Как риск потери миллиона сподвиг застройщика настроить автоматизацию продаж: кейс СЗ Архитектор

На конференции Сбера Оксана Дунина рассказала, что мешает российским застройщикам цифровизироваться

Масштабируйте продажи, а не хаос: Profitbase выпустил новое решение для работы с агентами

Российские IT-компании готовят специальные предложения для поддержки рынка недвижимости

Бизнес в России точно не умрет: MR Group, ГК Самолет, ГК Пионер обсудили будущее рынка на большой конференции по цифровизации девелопмента на RosBuild

Онлайн-продажи квартир 2022. Учимся на чужих ошибках и запускаемся на счет «Три!..»

Группа Эталон выстроила бесшовный процесс дистанционной продажи квартир с сервисами Profitbase

Геном инноваций: Profitbase стал резидентом Сколково

ФСК выстроила в Санкт-Петербурге работу с ценами на базе автоматизированных алгоритмов и искусственного интеллекта Profitbase.ai 

Вся правда об онлайн-продажах: исследование ТОП-100 застройщиков от Profitbase

Стартап-шоу для застройщиков: новый проект с онлайн-оценкой инноваций в недвижимости

Profitbase — в едином реестре российского ПО

Новые возможности для застройщиков: как изменился Profitbase за 2020 год

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

При решении практических вопросов комплексного развития территорий (далее — КРТ) необходимо учитывать особенности отдельных видов КРТ, этому была посвящена моя статья «Виды комплексного развития территорий», опубликованная ранее. Возникающие на первых этапах вопросы стали поводом для статьи «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

В настоящее время в 72 субъектах Российской Федерации из 89 в активной стадии реализации механизма КРТ находятся 562 территории общей площадью 14,5 тыс. га.

Внедрение в практику обновленного института КРТ набирает обороты медленно, что послужило поводом для написания статьи «Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?».

Значительная часть проектов комплексного развития территории реализуется на основании заключенных договоров о КРТ. В связи с особенностями правового регулирования и сложностями практического применения договоров о КРТ возникает ряд теоретических вопросов, что побудило меня разобраться и с этим.

Во-первых, для начала надо ответить на вопрос о правовой природе договора о КРТ: это гражданско-правовой или административный договор?

Во-вторых, нельзя не обратить внимание на то, что специфика правового регулирования договора о КРТ заключается в разделении его существенных условий, установленных законом, на обязательные и факультативные. Такое большое количество факультативных существенных условий, как это предусмотрено законом для договоров о КРТ, в целом нехарактерно для правового регулирования договорных отношений.

Наконец, в третьих, заслуживают внимания вопросы, связанные с заключением, изменением, расторжением или односторонним отказом от договора.

 

Фото: vk.com

 

1. Правовая природа договора о комплексном развитии территории

Гражданско-правовые договоры направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей, в том числе в сфере недвижимости — на создание объектов недвижимого имущества, или возникновение, прекращение или ограничение прав на них. Эти договоры носят частноправовой характер и регулируются гражданским законодательством.

Административные договоры имеют свои особенности. Для них характерна публичная цель — достижение социально значимого результата. Эти договоры регулируются специальными нормативно-правовыми актами. При этом к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). 

Административные договоры могут заключаться, например, в целях организации внутриведомственного или межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти. Наряду с этим стороной отдельных административных договоров могут быть лица, не наделенные властными полномочиями. Но это не означает, что допустимы ущемления интересов частных лиц, заключивших административный договор. Общепризнано, что гарантии прав невластных участников административных договоров должны быть защищены повышенными мерами ответственности органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

По характеру взаимоотношений административные договоры могут быть координационными и субординационными. Координационные договоры заключают субъекты, между которыми нет отношений «власти — подчинения». Важной характеристикой координационных договоров является юридическое равенство сторон. В отличие от координационных договоров, в субординационных договорах имеет место наличие властных полномочий одной стороны в отношении другой.

Градостроительный Кодекс Российской федерации (далее — ГрК РФ) называет стороны договора: это «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления» и «лицо, заключившее договор». Договор о КРТ является формой государственно-частного партнерства в широком понимании этого термина, поэтому в дальнейшем для обозначения сторон договора используются другие термины: «публичный партнер» и «частный партнер», что наиболее точно соответствует принципу юридического равенства сторон этого договора.

Частный партнер формально-юридически не находится в административном подчинении публичного партнера. Договоры о КРТ также не наделяют дополнительными властными полномочиями ни одну из его сторон. Поэтому договоры о КРТ следует относить к числу координационных договоров. В связи с этим следует отметить, что приведенная выше оговорка законодателя о том, что к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ), к договорам о КРТ неприменима. 

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Административные договоры получают все более широкое применение для регулирования соответствующих общественных отношений, но в отличие от гражданско-правовых договоров они не имеют глубокой теоретической разработки и, как следствие, необходимого общего правового регулирования в законодательной практике. Поэтому к договору о КРТ следует применять не только специальные нормы ГрК РФ, но и общие правила о договорах, установленные ГК РФ.   

Договор о КРТ, помимо условий о координации действий сторон по реализации проекта КРТ, может содержать условия, предусматривающие безвозмездную передачу публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также условия безвозмездной передачи и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданных частным партнером за свой счет.

Все это позволяет сделать вывод о том, что договор о КРТ является смешанным, т. к. включает условия, характерные как для административного координационного договора, так и для гражданско-правового договора пожертвования в общеполезных целях.

Для более полной характеристики договора о КРТ следует добавить следующее:

1. Договор о КРТ является двусторонним: с одной стороны публичный партнер, с другой — частный партнер. По поводу множественности лиц на стороне частного партнера могут быть разные правовые позиции, но и в этом случае договор является двусторонним.

2. Договор о КРТ является консенсуальным, он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, т. е. с момента его подписания сторонами.

3. Договор о КРТ является безвозмездным. Ни одна из сторон не получает возмещение за выполненные работы и оказанные услуги, включая безвозмездную передачу в публичную собственность объектов недвижимости, построенных частным партнером за свой счет.

4. Договор о КРТ является взаимным. Каждая из его сторон имеет права и обязанности в отношении другой стороны.

5. Договор о КРТ можно отнести к договорам присоединения, поскольку и в случае заключения договора на торгах, и в случае заключения договора по инициативе правообладателя у частных партнеров есть только одна возможность — присоединиться к предложенному договору в целом.

  

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

2. Существенные условия договора о комплексном развитии территории

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 432 ГК РФ, к числу существенных относятся следующие условия:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида;

3) условия, которые в законе или иных правовых актах указаны как необходимые для данного вида договора;

4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Сразу оговоримся, что пункт 4 в этом перечне при заключении договора о КРТ неприменим, т. к. мы имеем дело с договором присоединения. Однако некоторые возможности достичь соглашения относительно изменения условий договора о КРТ по заявлению частного партнера все-таки имеются. 

Законодатель, как это часто бывает, в ГрК РФ не использует термины «существенные условия договора о КРТ» или «необходимые условия договора о КРТ», но это не значит, что общие положения законодательства о существенных условиях договора не подлежат применению к такому договору.

 

2.1. Обязательные условия договора о КРТ

Предмет договора в широком смысле — это ответ на вопрос «о чем договор?». Предметом договора о КРТ является распределение обязанностей его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ). В числе таких мероприятий — подготовка и утверждение документации по планировке территорий, образование и предоставление земельных участков, а также снос, строительство и реконструкция объектов капитального строительства. В узком смысле предмет договора о КРТ — это территория или ее часть, предусмотренная правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) для комплексного развития. Именно так о предмете договора упоминается в ч. 7 ст. 68 ГрК РФ.

К числу необходимых условий договора о КРТ относятся сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития, перечень находящихся на ней объектов. Закон допускает заключение договора о комплексном развитии части территории, определенной ПЗЗ. В этом случае мы имеем дело с ограничением предмета договора этой частью (подробнее об этом см. в статье «Особенности договора о комплексном развитии в отношении части, предусмотренной правилами землепользования и застройки»).

Основные обязательные условия договора о КРТ содержит ч. 4 ст. 68 ГрК РФ. Среди таких условий особо отметим обязательство исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления предоставить инвестору без торгов необходимые для реализации проекта КРТ земельные участки (п. п. 10 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Специальные обязательные условия договора о комплексном развитии жилой застройки определены в ч. 6 ст. 68 ГрК РФ, в соответствии с ними лицо, заключившее договор о КРТ обязано:

- построить или приобрести жилые помещения для переселения граждан из освобождаемых ими жилых помещений;

- профинансировать возмещение гражданам за изымаемые жилые помещения в аварийном жилом фонде, подлежащем сносу. 

 

Фото: msk.mosreg.ru

 

Обязательные условия договора о КРТ включают ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. п. 12 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). Законом установлено право частного партнера потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером его обязанностей по договору о КРТ.

Вместе с тем указание в договоре о КРТ ответственности публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, «в соответствии с законодательством РФ» явно не отвечает требованию о заключении соглашения по всем существенным условиям. Тем более что в договорах КРТ такая формулировка применяется только для обозначения ответственности публичного партнера, а для частного партнера предусматриваются серьезные штрафные санкции.

Вспоминаю пример таких санкций, когда размер неустойки по административному соглашению, заключенному с застройщиком, составлял 10 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади строящегося объекта за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию. В результате при стоимости строительства 5,7 млрд руб. размер исковых требований органа местного самоуправления о взыскании неустойки составил 241 млрд руб. (подробнее см. в статье «Административные соглашения в градостроительных отношениях»).

Между тем юридическое равенство сторон договора предполагает их зеркальную договорную ответственность друг перед другом, в том числе касающуюся штрафов (неустоек, пени). В противном случае можно было бы не только условие об ответственности, но и условие об обязательствах публичного партнера в договоре о КРТ сформулировать вполне кратко:

«Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны в рамках своей компетенции выполнять действия, необходимые для реализации проекта КРТ лицом, заключившим договор, в объеме и в сроки, предусмотренные действующим законодательством».

Обязательные условия договора о КРТ, заключаемого по инициативе правообладателей, установлены ч. 6 ст. 70 ГрК РФ. В случае если КРТ будет осуществляться двумя и более правообладателями, они должны предварительно заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению необходимых мероприятий (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ). 

Обратим внимание на то, что отдельные обязательные условия договора о КРТ сложно или даже невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера (п. п. 5 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ):

1) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах (п. п. 3 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

2) объемы, этапы и сроки строительства, которые определяются на основании утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (п. п. 6 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

3) перечень объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ.

  

Фото: © Николай Вавилов / Фотобанк Лори

 

2.2. Факультативные условия договора о КРТ

Иные условия, которые можно назвать факультативными и которые  могут быть включены в договор о КРТ, указаны в ч. 5 ст. 68 ГрК РФ: 

Договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной или социальной инфраструктур, построенные за его счет. В этом случае существенным будет включение в договор перечня таких объектов и условий их передачи (п. п. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Кроме того, к числу факультативных условий относится обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления за свой счет обеспечить строительство или реконструкцию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации проекта КРТ, и срок выполнения этой обязанности. При этом такие объекты могут быть расположены за границами территории комплексного развития, предусмотренной договором о КРТ (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). 

Факультативным условием являются также льготы и меры государственной поддержки, которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (п. п. 11 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

 

3. Заключение, изменение, расторжение и односторонний отказ от договора о КРТ

Договор о комплексном развитии территории заключается органом исполнительной власти или местного самоуправления с победителем торгов. Такой договор может быть заключен также с правообладателем земельных участков (далее — ЗУ) или объектов недвижимости на территории комплексного развития, определенной ПЗЗ.

Порядок заключения договора о КРТ установлен ст. 69 ГрК РФ. Законом определены органы и организации, которые принимают решение о проведении торгов, требования к участникам торгов, а также случаи, когда торги могут быть признаны несостоявшимися.

Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021 утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ, Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством РФ и Правила заключения договора о КРТ посредством проведения торгов в электронной форме.

Отдельного внимания заслуживают вопросы изменения и расторжения договора КРТ и отказа от него.

Специальное правое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, отсутствует. Как было сказано выше, договор о КРТ является договором присоединения как в случае заключения договора на торгах, так и в случае его заключения с правообладателем. Общие особенности договора присоединения, касающиеся его расторжения или изменения, установлены ст. 428 ГК РФ. В частности, в этой статье речь идет о возможных правовых последствиях неравенства переговорных возможностей, в т. ч. применимых при заключении дополнительных соглашений к договору о КРТ.

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Что касается отказа от договора о КРТ, то здесь следует обратить внимание на то, что законодатель применительно к договору о КРТ не использует более привычный термин «расторжение договора». Четких разграничений между понятиями «досрочное одностороннее расторжение договора» и «односторонний отказ от договора» не существует. Поэтому возможно как расторжение договора о КРТ по общим правилам, установленным ст. 452 ГК РФ, так и односторонний отказ от договора по основаниям, указанным в ст. 68 ГрК РФ.

Публичный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора по основаниям, указанным в ч. 13 ст. 68 ГрК РФ, в том числе при нарушении частным партнером сроков предоставления документации по планировке территории или сроков строительства, установленных договором.

Частный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязанностей (ч. 14 ст. 68 ГрК РФ). Для этого все обязательства публичного партнера в договоре о КРТ должны иметь определенные сроки: например, срок исполнения обязательства по утверждению документации по планировке территории (п. п. 7 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).    

 

4. Выводы и предложения

1. Договор о КРТ может считаться заключенным только при условии включения в него всех обязательных существенных и необходимых условий, предусмотренных законом (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного из обязательных существенных условий создает риски оспаривания договоров.

2. Для исключения рисков признания договоров о КРТ незаключенными в связи с отсутствием соглашения по обязательным существенным условиям необходимо исключить из их числа и перевести в разряд факультативных такие условия, которые невозможно указать в договоре в связи с отсутствием документации по планировке территории на момент заключения договора.

3. Права сторон договора о КРТ должны быть одинаково защищены, для этого необходимо предусматривать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора не в виде «ответственности в соответствии с действующим законодательством», а в виде конкретных неблагоприятных последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (неустойка, штраф, пени) для каждой из сторон договора (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ).

4. Требуется специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, во всяком случае — для масштабных проектов КРТ площадью более 50 га или со сроком реализации более 10 лет.

5. В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории проводить торги на право заключения договора о КРТ в форме конкурса, по результатам которого выигравшим торги будет признаваться лицо, предложившее, по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии, лучший вариант эскизного проекта планировки территории комплексного развития.

 

              

Автор отдает себе отчет в том, что проведенный анализ договора о КРТ не носит всеобъемлющий характер, а выводы и предложения могут вызвать дискуссию и даже возражения.

Именно на это автор и рассчитывает, поскольку дальнейшее обсуждение теоретических вопросов и практических проблем будет способствовать совершенствованию законодательства о КРТ и в конечном итоге достижению целей государственных программ, направленных на формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

ДОМ.РФ: механизм аукционов «за долю» будет распространен на проекты КРТ

Власти Москвы рассказали о новой программе редевелопмента — КРНТ

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы 

Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят